土地使用权是区分城中村改造房和商品房的一个关键因素城中村的房屋大多基于划拨性质的土地，这意味着土地使用权是由政府无偿提供给集体或个人使用的而商品房则基于出让性质的土地，土地使用权通常需要通过公开市场竞标获得这种差异不仅体现在土地使用方式上，还影响了拆迁时的受益人和赔付金额划拨。

法律分析城中村与商品房的本质区别在于土地使用权城中村改造房是用于安置村民居民的住宅建设，所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产生活使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售。

城中村改造涉及高密度居住环境环境卫生问题以及基础设施短缺等挑战，为此，政府已启动城中村改造项目以下是关于城中村改造国家补偿政策的详细说明1 房屋征收总体补偿政策 城中村改造中，针对房屋征收，国家设定了总体补偿政策这包括对个人住房经营性用地建筑物以及农民集体所有土地的征收补偿范围。

城中村改造的房子属于小产权，小产权房是城中村村集体组织或者开发商打着城中村改造新农村建设等名义出售的在集体土地上的房屋，是无法办理房产证的房子，如果城中村改造的房子可以办理房产证，则不属于小产权房。

城中村改造通常指的是对城市中存在的原本属于农村集体土地上的房屋进行改造和更新的过程这些房屋往往因为城市扩张而被包围在城市之中，但仍然保持着农村的居住形态和管理方式城中村的房屋可能包括自建房简易房老旧住宅等，它们通常缺乏规划，基础设施不完善，居住环境较差，与周边城市环境形成鲜明。