选择房产注意事项

选购一桩物业需要考虑许多事宜,置业者初步涉足时常常感到无从下手,从自己已有的知识与经验出发往往导致以偏概全或因小失大的结果。笔者认为,风险性、适用性与保值性是选择任何一桩物业时都应充分考虑的三个事项。然而,这三个事项不能简单地截然分开,它们是彼此交错、相互影响的。

   一、风险性分析

  1.法律风险的来源及防范法律风险是因为违反法律规定而致使预期权益得不到实现的可能性。法律风险产生的前提是行为违法。物业买卖中法律风险一般源于:

  第一,发展商没有合格的开发主体资格。根据有关条例规定,只有具有房地产开发经营权的单位才能开发房地产,并且不同资质等级企业可开发的房地产项目不同。因此,不具备房地产开发经营权的企业开发的项目将受到行政处罚,其交易行为可能导致不合法。而且,这种非法状况很容易引发巨大的商业风险。

  第二,发展商开发物业的过程与行为全部违法或某些环节违法。这主要表现在:(一)未能有偿取得国有土地使用权或取得程序违法;(二)未取得《建设用地规划许可证》或取得程序不合法、不合格;(三)未取得《建设工程规划许可证》或取得程序不合法、不合格;(四)未取得《建设工程开工证》或取得程序不合法、不合格。

  第三,发展商销售物业之行为不符合法定条件。这主要表现在发展商未取得销售或预售许可证,或许可证与所销物业不一致。无许可证一般意味着发展商销售物业存在严重缺陷,置业者购买这样的物业的合同将无法登记,得不到法律保护,所购买的物业无法过户并申请产权证书。

  第四,物业买卖行为的形式不符合法律要求。这主要表现在买卖合同缺乏主要条款或关键问题约定不明,或相互冲突致使合同不能成立以及合同签订后不及时办理登记备案手续,而致使合同之效力不确定。

  置业者防范法律风险,首先,应认真审核涉及以上问题的法律文件是否齐备,是否真实,对于发展商无法提供文件而又声称拥有时,应向相关行业管理部门查询核实;其次,对于主要文件具备而某些环节有疏漏或不一致之处,应查清问题出现的原因及发展商有无合理的解释与证明;最后,若发展商不具备主要法律文件,或伪造任何法律文件的,置业者应断然决定不再考虑该项目。一个发展商胆敢违法开发销售,甚或伪造文件,则证明发展商可作出任何其他欺骗、损害置业者利益的事情。

  在此应特别指出的是,有些置业者自以为了解行情,加之前几年房地产市场管理较为混乱的情形,以为自己购买的物业万一有什么问题,政府不会让老百姓吃亏。笔者认为,在市场经济意识渐成为社会共识、房产法规渐趋完善的时候,这种想法十分危险。

  2.商业风险评估与防范商业风险指因发展商、销售代理商与置业者自身经营状况恶化致使预期权益不能实现的可能性。就发展商而言,商业风险常表现在以下几个方面:一是发展商由多个股东组成,股东之间在投入分配问题上产生纠纷,严重阻碍项目之顺利开发;二是发展商开发销售策略失误,致使后续资金不能保证,原因常常是发展商开发多个房地产项目,或挪用销售回笼资金投资于其他项目、事业等。三是受宏观形势及金融政策影响,不能顺利销售,不能有效融资。

  二、适用性分析

  要判定是否适用,首先要确定购买目的,用来投资与用于自己居住是两种不同的购买目的。对于自用的,要根据家庭人口、交通状况、工作特点、小区物业管理状况等因素来决定,以及应适度考虑将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。对于买来作为投资,则主要考虑保值增值潜力问题。对于长期出租,应考虑出租机会、投资回报率以及投资回报风险等。

  三、保值增值潜力评估

  在通常情况下,保值增值问题与以下因素有更直接的关系:

  1.物业之地理条件,即通常所说的地段,这是决定物业内在价值之最重要因素之一。包括物业与城市中心活动区域的距离及联络交通状况,以及物业所在地的人文环境等。

  2.物业自身品质,包括房型、户型、面积、工程质量与装修质量、配套设施完备程度,小区物业管理类型与水平。

  3.物业之购入成本。这包括楼款及国家税收、政府费用、中介机构收取的服务费等。

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